不動産投資で副業!サラリーマン大家になるには?

不動産投資で副業!サラリーマン大家になるには?
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副業の内容についてアンケート調査を行うと上位にくる不動産投資ですが、就業規則の副業禁止規定との兼ね合いはどうなのか、また不動産投資が副業として適しているのかどうかについて考えていきたいと思います。

 

 

 

副業禁止規定との兼ね合い

 

ここでは、公務員の方を除いた会社員の方について取り扱います。

 

 

就業規則を見て頂くと、「禁止」「細目を指定して禁止」「届出て許可」「副業認める」「未記載」のどれかになっていると思います。「禁止」となっている場合、不動産投資をすることが可能かどうかは一概には言えません。

 

 

ただ、業務に全く影響しない範囲であれば、労働法上は原則としては懲戒事由になりません。

 

 

「禁止」や「届出必要」となっているのに、勝手に行っていた場合、人事考課にどう影響するかは会社によります。不動産への投資とはいえ、賃貸に出している場合などは買って終わりという訳ではなく、管理会社を通していても少しはオーナーとしてやることはありますので、規模に関わらず事業としての側面があります。「禁止」となっているのに副業をしていると会社が評価することも十分考えられるでしょう。

 

 

そうならないように、「禁止」や「届出て許可」となっているところは、事前に会社へ伝達し、投資として資産の運用をするために不動産を購入するということを伝えておいた方がいいと思います。相続であっても同じです。相続の場合は、止むを得ない事情ですが、これも伝えて許可を取っておくと誤解されずに済みます。

 

 

給与収入を得ている人が副業をする際に気を付けるポイント」もご参考にして下さい。

 

 

 

 

サラリーマン大家になるには

 

(1)方法

 

サラリーマンが大家になるには、いくつかのパターンがあります。購入して賃貸にする場合、相続によりマンション等を引き継ぐ場合、住んでいたマンション等を貸す場合です。

 

 

賃貸不動産を所有するまでの過程が異なるだけで、所有してからの手続きはどれもほぼ同じです。

(※税務上は少し扱いが変わります。)

 

 

 

【分譲マンションの一室を購入する場合】について考えてみます。

 

1. 購入する物件を探す

まずは不動産屋に行って相談しましょう。できれば、誰かから紹介を受けるなど、信頼できる方法で探しましょう。その後に頼む不動産管理会社もセットになっている場合も多いので、長く付き合える方が望ましいです。

通常の中古マンションを購入する時と同じですが、投資ということを考えて投資効率についても相談しましょう。

 

 

2. 物件を購入する

良い物件がみつかったら、契約・購入、金融機関から借入へと進みます。
このとき、リフォーム等が必要な分部があれば対応しましょう。

 

 

3. 不動産管理会社に依頼して、借り手を探す

(購入が決まった段階で探し始めてくれていると思いますので、うまくいけば最初から賃料が発生します。)

 

4.  3.と同時に、税務署へ申請を提出

開業届、青色申告承認申請書、減価償却資産の償却方法の変更の承認の申請などを必要に応じて提出しましょう。

 

 

5. 借り手が見つかった場合、審査等を得て契約

この辺の手続きは不動産管理会社へまかせましょう。

手数料の負担があるため、不動産管理会社を通さずに御自分で管理される方もいらっしゃいますが、副業としてする場合は、契約だけでなく手間も多くなるため止めておきましょう。

 

 

 

 

(2)資金

 

これは、分譲マンションを購入して賃貸するのか、一戸建てを購入して賃貸するのか、または空き土地にアパート等を建築して賃貸するのかによって大きく違います。

 

 

利回り(年間賃料÷購入価格)を基準にされる方もいらっしゃいますが、上記の3種類では、用途や耐用年数の関係で売却時に大きく値段差があるため、それが全てではありません。

 

 

2つほどパターンを挙げてみますが、金額は御参考に留めて頂ければと思います。

 

 

 

 

【ケース1】都内分譲マンション5000万円

※諸費用込 築年数10年 2LDK

 

家賃収入 300万円(25万円×12月)
固定資産税、管理費等諸経費(概算) 30万円( 300万円×10%)
借入元本(25年元金均等) 200万円
借入利息1.5%(初年度) 73万円
5年後売買 4,500万円~5,000万円

 

時勢にもよるので、売買価格は当てずっぽうに近いですが、上記を見て頂ければ分かるように毎年のキャッシュは残りません。税金の計算をする際には減価償却費(建物の法定耐用年数に応じた経費)を入れるため見た目より税負担は少ないですが、上記のような借入条件で頭金がなければ、税負担分はマイナスになります。

 

あくまで金額は仮の設定です。実際の購入時にシミュレーションをしてみて上記のような場合だと、手元の資金はあまり増えないと思った方がよいでしょう。利便性が高く値崩れがしにくい場所であれば、25年元金均等返済だとおそらく売却時には借入金残高よりも高く売れますので、そこでプラスが出ます。

 

アベノミクス前よりもマンションの相場が高騰しており、それに比べて賃料は比例とまではいかないため、投資効率は落ちていると思われます。

 

 

 

【ケース2】地方分譲マンション500万円

※諸費用込 築年数30年 1LDK

 

家賃収入 72万円( 6万円×12月)
固定資産税、管理費等諸経費(概算) 7万円(72万円×10%)
借入元本(10年元金均等) 50万円
借入利息2.0%(初年度) 9万円
5年後売買 300万円~500万円

 

極端な例ですが、地方の古い分譲マンションでは、上記のような金額で取引されているものもあります。5年後、10年後にうまく売却できるかどうかのリスクはありますが、単年のキャッシュで見るとプラスになることが多く、また、金額も手軽なため投資対象としては、こういった年数が古い小さめの分譲マンションの方が魅力的に映るかもしれません。

 

 

 

 

(3)リスク

 

・空き室リスク

当然ですが、空き室のリスクはどういった物件にもあります。

特に1Kなど一人で住むタイプの部屋は入れ替わりが多いです。逆にファミリータイプの法人契約の場合、比較的入れ替わりが少ないでしょう。

 

・賃料下落リスク

所有物件内での事件・事故、周辺環境の変化、経済状況の変化などにより賃料が下落するリスクもあります。
事件・事故は防ぎようがないものもありますが、周りの建築物の状況などは必ず確認しておきましょう。

 

・売却価額下落リスク

借入が残るため、デフレが進むと不利です。
上記と同じく周りの建築物の状況は最低でも確認しておきましょう。

 

・家賃未納リスク

一般的に言われていることですが、契約の入り口で礼金敷金にこだわって交渉してくる入居者は少し気をつけた方がいい場合があります。今は保証会社をつけて契約することが一般的になっていますので、信用度が高い保証会社を利用しましょう。

 

・不動産管理会社の倒産リスク

不動産管理会社に一度振り込まれてから、手数料を抜いて、家主へ振り込まれる場合、倒産してしまって受け取れない場合もあります。

 

 

 

 

サラリーマン大家のメリット・デメリット

 

<メリット>

・安定的な賃借人が見つかれば固定収入が入る
・借入を完済してしまえば、物件だけが残る
・不動産管理会社に任せておけば、滅多なことでは用事は無い
・借入で購入する場合、インフレに備えられる

 

 

<デメリット>

・入居者が決まらない期間、借入返済分のお金が出ていく
・ややこしい入居者になると、管理会社がガードしきれず対処させられる場合も
・確定申告の必要がある
・特に最初は税金を含め、一通りは勉強しておく必要がある
・物件が値崩れ、かつ、入居者の募集も難しくなると、借入が残る心配も

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まとめ

世間でよく言われるサラリーマン大家ですが、アベノミクス後のマンション相場高騰や、投資熱の高まりによる優良物件の値上がりなどにより、言われているほど楽に儲けられるものではありません。特に大きな買い物をすると、借入返済できなくなり自己破産するしかなくなるようなリスクも抱えることになります。

 

 

不動産投資に興味のある方も、その物件価値がもし急に0円になったとしても、破産しないで済むぐらいまでの範囲で投資を始められた方がいいと思います。それに慣れてきて次に探す場合も、リスクの分散として、関東と関西など少し離れたところで探すことも考えられます。

 

 

不動産投資自体、副業として稼ぐというよりもインフレリスクに備える、投資の分散先の一つと考えた方がいいかもしれません。

 

 

 

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